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執行標準

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城鎮土地估價規程
 
目    錄
 1 總則......................................................................................................................... 3
1.1 規程製定的目的........................................................................................... 3
1.2 規程適用範圍............................................................................................... 3
1.3 從事土地估價的基本規定........................................................................... 3
1.4 職業道德....................................................................................................... 3
1.5 土地估價報告的有效期............................................................................... 3
1.6 土地估價的法律依據................................................................................... 3
1.7 規程解釋權................................................................................................... 3
2 城市土地估價基本原則和程序............................................................................. 4
2.1 城市土地估價的基本原則........................................................................... 4
2.2 城市土地估價的程序................................................................................... 4
3、城市土地價格的影響因素................................................................................... 6
3.1 城市土地價格影響因素分類....................................................................... 6
3.2 一般因素....................................................................................................... 6
3.3 區域因素....................................................................................................... 6
3.4 個別因素....................................................................................................... 6
4.基準地價評估....................................................................................................... 6
4.1 準備工作....................................................................................................... 6
4.2 資料調查與整理........................................................................................... 7
4.3 基準地價評估的技術路線........................................................................... 8
4.4 級差收益(地租)法評估基準地價........................................................... 8
2. 模型選擇方法......................................................................................................... 11
4.5 利用土地交易資料評估基準地價............................................................. 13
4.6 利用土地交易資料評估路線價................................................................. 18
4.7 城市基準地價的確定................................................................................. 19
4.8 基準地價修正係數表的編製..................................................................... 20
4.9 基準地價圖的繪製..................................................................................... 23
4.10 基準地價更新........................................................................................... 24
5 宗地地價評估基本方法......................................................................................... 28
5.1 宗地估價程序............................................................................................. 28
5.2 收益還原法................................................................................................. 29
5.3 市場比較法................................................................................................. 32
5.4 成本逼近法................................................................................................. 38
5.5 剩餘法......................................................................................................... 40
5.6 基準地價係數修正法................................................................................. 42
6 各類用地宗地價格評估....................................................................................... 45
6.1 宗地類型..................................................................................................... 45
6.2 居住類宗地價格評估................................................................................. 46
6.3 商業金融業用地宗地價格評估................................................................. 46
6.4 工業、倉儲用地宗地價格評估................................................................. 46
6.5 交通用地宗地價格評估............................................................................. 46
6.6 綜合用地宗地價格評估............................................................................. 46
6.7 公共綠地價格評估..................................................................................... 46
7 不同土地權利的宗地價格評估........................................................................... 46
7.1 按宗地權利劃分土地價格評估類別:..................................................... 46
7.2 土地所有權價格評估................................................................................. 46
7.3 土地使用權價格評估................................................................................. 46
7.4 土地租賃權價格評估................................................................................. 46
7.5 土地抵押價格評估..................................................................................... 46
7.6 土地地役權價格評估................................................................................. 46
8 土地估價成果驗收及確認................................................................................... 46
8.1 基準地價成果的驗收及確認..................................................................... 46
8.2 宗地估價成果的確認................................................................................. 46
9 名詞解釋............................................................................................................... 46
 
城市土地估價規程
 
總則
為了規範土地估價行為,統一估價程序和方法,做到估價結果客觀、公正、合理,根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定,製定本規程。
 
 本規程適用於城市規劃區範圍內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工礦區、城市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉鎮企業建設用地的土地估價也適用本規程。
 本規程所稱城市,是指國家按行政建製設立的直轄市、市、鎮。
 
城市基準地價評估由事業型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構評估,土地估價師不得少於7名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構評估,土地估價師不得少於2名。
 
土地估價應講職業道德。估價人員和估價機構應獨立、客觀、公正地開展評估工作,不得作任何虛假的估價,應為客戶保守秘密,按標準收費。
 
 土地估價報告的有效期為一年。
 
    土地估價除應符合本規程外,還應符合國家現行有關標準、規範的規定。
 
    本規程由國土資源部負責解釋。
 
城市土地估價基本原則和程序
2.1.1  土地估價應遵循下列原則:
         1.合法原則;
         2.最高最佳使用原則;
         3.替代原則;
         4.預期收益原則;
         5.供需原則;
         6.估價時點原則;
         7.多方法相比較原則。
2.1.2  遵循合法原則,是指估價人員和估價機構在土地評估中,應遵循相關法律、法規和規定,所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。
2.1.3  遵循最高最佳使用原則,是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
    基準地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。
    企業改製、資產清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。
    估價人員應對土地的現狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷,並在估價報告中說明。
2.1.4  遵循替代原則,是指土地評估應以同類地區類似土地在同等利用條件下的價格為基準。估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。
2.1.5  遵循預期收益原則,是指土地評估應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。
2.1.6  遵循供需原則,是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。
2.1.7 遵循估價時點原則,是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
2.1.8  遵循多方法相比較原則,是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象,相互比較,取得客觀估價結果。
 
2.2.1  城市土地估價應按下列程序進行:
        1. 確定估價基本事項;
        2. 編製估價工作計劃;
        3. 實地確認估價對象;
        4. 搜集估價所需資料;
        5. 選定估價方法計算;
        6. 確定估價結果;
        7. 提交估價報告。
2.2.2  確定估價基本事項,是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。
    確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、麵積、權屬文件和估價權利性質等;確定估價目的應根據委托方的要求而定;確定估價時點應根據估價目的和委托方要求而定,采用公曆表示,精確到日。
2.2.3  編製估價工作計劃,是指在確定估價基本事項的基礎上,應對估價項目進行初步分析,編製估價工作計劃。
    估價工作計劃主要應包括以下幾項:
    1. 估價擬采用的技術步驟;
    2. 估價擬采用的技術路線和估價方法;
    3. 需要調查的資料及取得途徑;
    4. 預計所需的時間、人力和經費。
2.2.4  實地確認估價對象,是指估價人員必須親自到估價對象現場,實地勘查核實估價對象的位置、四至、麵積、建築結構、權屬界限、周圍環境、道路狀況等,並對估價對象及周圍環境或臨路狀況進行拍照等。
2.2.5  估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料,並進行核實、分析和整理。
    估價所需資料主要應包括下列方麵:
    1. 估價對象相關經濟行為的申請、批件及合同等;   
    2. 對土地價格有普遍影響的資料;
    3. 對估價對象所在地區的土地價格有影響的資料;
    4. 相關房地產交易、成本、收益實例資料;
    5. 確定土地估價參數的相關資料;
    6. 反映估價對象權屬及狀況的資料。
2.2.6  根據估價目的及估價對象的具體情況,選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估,計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。
2.2.7  估價人員在確定對象價格後,應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同,估價機構向委托人提交估價報告。土地估價報告需經當地土地管理機關確認後才能送交委托人。股份製改造上市企業的土地資產評估報告需按規定報省土地管理機關或國土資源部確認。
 
 
    城市土地價格的影響因素主要有以下三大類:
    1. 一般因素;
    2. 區域因素;
    3. 個別因素。
一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等,內容包括人口、行政區劃、城市發展過程、地理位置、自然條件、社會經濟狀況、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。
區域因素是指影響城市內部區域之間地價水平的城市繁華程度及區域在城市中的位置交通條件、公共及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限製和自然條件等。
個別因素是指與宗地直接有關的自然條件、市政設施條件、宗地麵積、形狀、長度、寬度、地質條件、使用限製和宗地位置等。
    地價影響因素複雜,且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細調查,具體分析,不可千篇一律。
 
 
    準備工作主要有編寫基準地價評估任務書、製定基準地價調查表和工作表、準備工作底圖等。
    基準地價評估任務書的內容包括:城市基本情況、基準地價評估工作的領導與組織、估價時間安排和經費預算、估價成果及技術方案等。
    基準地價評估的表格應根據各的實際需要來製定。一些基本表格見附錄A。
    基準地價工作底圖為:
        大城市        1:10000—1:20000
        中等城市      1:5000—1:10000
        小城市以下    1:1000—1:5000
    按路線價評估基準地價的區域,局部商業用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。
4.2.1  資料調查的一般要求
    1. 調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上;
    2. 調查以土地級或均質地域為單位進行;
    3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查;
    4. 樣本要有代表性;
    5. 樣本分布要均勻;
    6. 調查樣本數為每級別內相同土地利用性質宗地數的五分之一至五十分之一,一般房地出租買賣的調查樣本至少應占其總量的15%,每級樣本總數不少於30個;
    7. 所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料;
    8. 出讓、轉讓、出租、入股、聯營、聯建等地價和企業單位土地利用效益資料以元為單位,準確到小數點後一位;
    9. 調查資料必須填入相應的調表格。
4.2.2  資料調查的內容
    1. 土地定級成果資料:包括土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能用於土地估價的定級成果及資料;
    2. 土地利用效益資料:包括不同行業資金利潤率標準、同一行業不同規模的資金利用效益資料、不同行業不同規模的企業勞動力標準、行業經濟效益資料、單位或企業土地利用效益資料;
    3. 地租、地價資料:土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料,房屋買賣、出租資料,土地征用及房屋折遷補償標準資料,房屋造價、重置價等相關標準及土地開發費用資料等;
    4. 影響地價的因素資料;
    5. 其它資料:曆史地價資料、經濟發展及利息率利潤率資料、有關經濟指數及建築材料價格上漲指數、土地開發與經營的政策法規、條例、規定等、有關土地房屋的稅收種類、生產率、城市規劃等有關資料。
4.2.3  樣本資料的整理
    1. 樣本剔除。
    逐表審查調查資料,將缺主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常性況的樣本剔除。
    2. 樣本資料歸類
    將初步審查合格的樣本資料,分別按土地級別或均質地域、土地用途、企業用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數量少於規定要求時應進行樣本的補充調查。
4.3.1  以土地定級為基礎,土地收益(地租)為依據,市場交易資料為參考評估基準地價。該技術路線主要用於土地市場不發達,土地交易案例不多的城市。
4.3.2  用土地條件劃分均質地域(或以土地定級為基礎),用市場交易價格等資料評估基準地價。該技術路線主要用於土地市場發達,土地交易案例多的城市,是今後基準地價評估的主要技術路線。
4.3.3  用土地條件劃分均質地域,用市場交易價格等資料評估路線價。該技術路線主要用於土地市場發達城市的部分商業用地的評估。
4.4.1  土地級別的確定
根據《城鎮土地定級規程》的要求,確定土地的級別。
4.4.2 樣本數據處理
4.4.2.1  土地利用類型的劃分   
    土地利用類型的劃分按利用現狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時,也以土地的現狀開發程度和現狀利用程度為依據,適當考慮土地利用規劃。土地利用類型分為商業、住宅、工業用地三大類,在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市,可將商業用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業等用地,住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。
4.4.2.2  單元土地質量指數計算
    根據土地級別內單元總分值進行級差收益測算時,單元土地質量指數按下式計算:
                       fi

 

 
                 Xin =——

 

                       n
    式中:Xin :某單元土地質量指數;
          fi :某單元總分值;
          n :土地級別數
4.4.2.3  行業或類別資本效益折算係數的計算
     分別以商業、住宅、工業中某種行業或類別的資本為標準,按下式計算各行業或類別的資本效益折算係數:
                         Crm
                    Kci = ——
                          Cr
式中: Kci :某用地類型中的某行業或類別資本效益折算係數
        Crm :該用地類型中某一行業或類別全市平均資金利潤率
        Cr :該用地類型中標準行業或類別全市平均資金利潤率
 
4.4.2.4  規模資本效益折算係數的計算
    分別以商業、住宅、工業中當地行業最佳企業規模或技術水平下的資本為標準,按下式計算規模資本效益折算係數:
                         Crn
                   Kcs =——
                         Cmax
    式中:Kcs :某一行業或類別某一規模下的資本效益折算係數
          Crn :該行業或類別某一規模下的全市平均資金利潤率
          Cmax :該行業或類別最佳規模下的全市平均資金利潤率
4.4.2.5  企業標準資本額的計算
    企業標準資本額按下式計算:
           Cs =Ce×Kci ×Kcs
    式中:Cs:企業標準資本額
          Ce :企業實際使用的資本額
          Kci 、Kcs同前。
 
4.4.2.6 合理工資量的計算
按當地各行業不同技術水平下勞動力的定員標準,用下式計算合理的工資支出標準:
                       LPs
                 Lcs = Lce ×——
                           LPe
    式中:Lcs :某企業在標準定員情況下應支出的工資額
          Lce :該企業實際支出的工資額
      LPs :某一技術水平下同等規模的企業應有勞動力標準 數量
          LPe :企業實際占有的勞動力數量
4.4.2.7  企業效益資料的整理
      將收集到的企業效益資料,按標準化公式計算整理。
4.4.3  指標選擇與樣本數據歸類
4.4.3.1  級差收益測算指標的選擇
級差收益測算選擇的指標主要有單位土地麵積的淨收益、單位土地麵積標準資金占有量、單位土地麵積合理工資占有量、企業所在土地的級別或單元總分值。
4.4.3.2  樣本數據歸類
     以土地級別為單位,分別以不同土地利用類型進行數據歸類,可以細分的土地類型還可按細類歸類。
4.4.3.3  樣本數據檢驗
    數據檢驗以土地級別或均質區域為單位,分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗。
    用卡方檢驗法、秩和檢驗法分別對已知數據總體分布類型和未知數據分布類型的樣本進行總體一致性檢驗。
    用 t 檢驗法和均值――方差法分別對樣本總體為正態和非正態分布的進行異常值剔除。
    當檢驗後的數據不能滿足模型建立的需要時,應增加抽樣數據,按以上方式重新進行數據歸類。
4.4.4  模型選擇與係數估計
4.4.4.1  模型選擇
    1. 常用於級差收益(地租)測算的模型有:
    A、    Yn=A(1+r)X1n     或 Yn=A(1+r)aX1n
 其中: Yn :第n級土地樣本每平方米土地的利潤值;
         A:常數;
         r :利潤級差係數;
         X1n :第n級土地級別指數或單元土地質量指數;
         α:待定係數。
    土地質量從優到劣按等級係數1,2,……n排列,土地級別指數取值為n,……2,1。
B、   Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3
     式中:Yn :第n級土地樣本每平方米土地的利潤值;
           X1n :第n級土地級別指數或單元土地質量指數;
           X2 :每平方米土地上標準資金占有量;
           X :每平方米土地上標準工資占有量;
            b0 :常數,大於零;
          b 、b 、b :分別為土地、資本、勞動力的回歸係數。
     C 、   Yn=A(1+r)X1n * X2b2 * X3b3
     式中:Yn :第n級土地樣本每平方米土地的利潤值;
         A:常數;
         r :利潤級差係數;
         X1n :第n級土地級別指數或單元土地質量指數;
         X2 :每平方米土地上標準資金占有量;
         X :每平方米土地上標準工資占有量;
         b 、b :分別為資本、勞動力的回歸係數。
      D、    Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V
     式中:Yn :第n級土地樣本每平方米土地的利潤值;
           X1n :第n級土地級別指數或單元土地質量指數;
          F(X1n):自變量X1n 的未知函數,為土地帶給企業的利潤;
           X2 :每平方米土地上標準資金占有量;
           X:每平方米土地上標準工資占有量;
           b 、b :分別為資本、勞動力的回歸係數;
           V:誤差項。
2. 模型選擇方法
    根據數據資料條件,用以下方法進行模型選擇:
方法一:在已知線性模型的前提下,用被解釋變量與解釋變量的二維散點圖來初步確定模型的數學形式。
方法二:將樣本數據依次代入可能的數學模型中,得到不同樣本的回歸模型,同時對各樣本模型進行經濟、統計和計量檢驗,按檢驗結果,選定測算模型。
4.4.4.2  係數估計
1. 模型確定
根據4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數據條件,確定收益測算模型,測定各因素係數值。
2. 係數估計
將樣本資料代入數學模型,求出各因素係數的估計值。其計算方法一般用最小二乘法求解因素係數估計值,工作步驟為:
1. 線性變換,將各種非線性模型變換成線性模型;
    2. 構造擬合誤差的平方和;
    3. 導出正規方程組;
    4. 求解正規方程組;
    5. 確定因素係數估計值。
4.4.4.3  因素係數估計值的可靠性檢驗
    1. 經濟意義檢驗
    一般從符號和值域兩個方麵檢驗。符號檢驗主要是根據模型中變量設計所要達到的條件進行檢驗;值域檢驗是根據現實經濟條件加以具體限定。
    2. 統計檢驗
通過回歸係數bj的統計顯著性檢驗,判斷因素Xi對淨收益Y的影響程度。
通過回歸係數的總體顯著性檢驗,判斷因素在總體上對淨收益的影響程度。
    通過模型的擬合優度檢驗,判斷建立的模型與樣本數據的擬合程度。
    3. 計量經濟檢驗
    通過異方差性檢驗和多重共線性檢驗,判斷統計檢驗的有效性。
4.4.5  土地收益計算
    將樣本數據代入確定的數學模型中,得到每一級土地上不同行業的土地收益值,各模型土地收益為:
    A模型    Ini =A(1+r)X1n 
    B模型    Ini =Yni – (b0 +b2X2+b3X3)
                    Yni
    C模型    Ini =———
                 (X2b2 *X3b3)
    D模型    Ini =Yni-(b2X2+b3X3+V)
     式中:Ini :第n 級土地上樣本單位麵積的土地收益;
           Yni: 第n 級土地上樣本單位麵積的利潤;
           A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含義同4.4.4.1中各模型。
    某一級土地收益的平均值按下式計算: 
 
 式中:In :第n 級土地上不同行業土地的平均收益;
       M:第n 級土地上的樣本量。
4.4.6  基準地價計算
4.4.6.1 土地還原利率的確定
土地還原利率確定方法見5.2.5條中第二款。
4.4.6.2  基準地價計算
將土地收益視同經營者交付地租的能力,按下式估計每一級土地不同用途的基準地價:
         In
        P1b = —
             rd
 式中:P1b:某一用途土地在某一土地級上的基準地價;
        In :某一用途土地在某一土地級上單位麵積的平均收益;
        rd :土地還原利率
    根據計算結果,確定用級差收益(地租)測算的每級土地上商業、住宅、工業等土地利用類型的基準地價。
對離散度較大的測算結果,要在級別基準地價基礎上,確定用級差收益測算的不同區域、地段的基準地價。
每一級土地上,將商業、住宅、工業等土地利用類型的最高基準地價作為用級差收益測算的該級土地的基準地價,根據需要可用確定級別綜合基準地價的方法確定區域或區段的綜合基準地價。
按測算結果,編製各級各類土地的基準地價表。
4.5.1  各類用途土地級別或土地均質區域的確定
4.5.1.1  以已劃定的土地級別作為基準地價的測算區域。如果城市土地級別較大,而同類用地的地租地價在同一級別的變化幅度較大時,就要細分土地級別或區域。
4.5.1.2  在沒有進行土地定級的城市,可按城市土地條件相似和樣點地價相近劃分均質地域,作為基準地價測算區域。其一般程序為:選擇劃分區域的因素,確定因素劃分區域的標準,調查資料和圖件,初步劃分區域,實地校核調整和區域邊界的確定。
4.5.1.3  均質地域中樣本數量較少,不能滿足模型推斷的樣本需要量時,可通過均質地域同一性判別,進行適當歸並。
4.5.2  樣點地價的整理
交易地價資料即樣點地價資料的整理包括一些樣點宗地地價的評估和樣點地價的修正。宗地地價評估方法見5、6、7。在樣點地價的整理中,關鍵是各參數的確定。估價人員一定要從實際出發,調查研究,積累有效數據,確定不同時期不同地區的估價參數。
4.5.2.1  土地聯營入股資料
    根據合同內容或雙方的實際經營情況,按土地的年收益或入股比例,分別計算地價。
    1. 用土地入股取得的年收益,按下式計算地價:
                      Plg          1
                Pls=(——)×——
                       s       rd
    式中:Pls——聯營土地單位麵積地價
      Plg——土地股每年分享的利潤或股息
      s——聯營土地麵積
      rd——土地還原利率
    2. 用合同規定的資本投入情況和分成比例,按下式計算地價:
                          re          1
               Pls=Cg×(——)×——
                          rc          s
    式中:Pls——聯營土地單位麵積地價
          Cg——出資方的資本總量
          re——出地方利潤分成量
          rc——出資方利潤分成量
          s——聯營土地麵積
4.5.2.2  以地換房資料
    用出地方取得房地產的市場價格作為讓出土地的總地價,按下式計算地價:
                    Stb×Pbs
                Pls=————
                      s
    式中:Pls——宗地單位麵積地價
          Stb——轉讓土地方獲得的建築麵積
          Pbs——單位建築麵積的平均售價
          S——讓出的土地麵積
4.5.2.3  聯建分成資料
    聯建分成的土地不直接進入市場,估價中不計算土地資本的利息,也不計算投資資本的利潤,則地價計算公式為:
             (Pbm+T)×Slb      (Pbm+T)×Slb×Rv
         Pls= ———————— = ——————————
                  Scl                  Scb
    式中:Pls——聯建房中單位土地麵積的地價
          Pbm——房屋單位建築麵積造價
          T——房屋單位建築麵積交納的稅費
          Slb——出地方分成建築麵積
          Scl——出資方建築物分攤的土地麵積
          Rv——容積率
          Scb——出資方分成建築麵積
4.5.2.4  樣點地價的年期修正
    不同年期的樣點地價資料隻有進行基準地價年期(一般以法定最高出讓年期為基準地價年期)修正,才能用於基準地價評估。
    1. 有限年期使用權地價修正到基準地價年期:
計算公式為:
 
                      [1-(1/(1+rdm)]
               Pm=Pml×——————————
                   [1-(1/(1+rdm1)]
式中:Pm──基準地價年期的土地使用權價格
      m1──樣點地價的實際年期
      Pm1──樣點地價
      m──基準地價年期
      rd──土地還原利率
    2. 所有權地價修正到基準地價年期:
     計算公式為:
          Pm=P×[1-(1/(1+rdm)]
式中:P為土地所有權價格,Pm、rd、m含義同上。
4.5.2.5 樣點地價的交易時間修正
 不同交易時間的樣點地價,隻有修正到基準地價評估基準日時地價,才能用於基準地價評估。時間修正係數的確定以年為單位,區別不同土地用途,計算地價年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價指數係統的城市,可用地價指數計算。
計算公式為:           Pis
                      Kij=──
                          Pij
式中:Kij──某類土地用途第j年數據修正到基準地價評估年的係數
          Pis──某類土地用途基準地價評估年土地交易平均價(或地價指數)
          Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價(或地價指數)
對不同年份發生的交易宗地地價,地價修正到評估年份的計算公式為:
                   Pls=Kij×Pji
式中:Pls──修正到評估時間的宗地價格
          Pji──第j年,第i類宗地的實際成交地價
4.5.2.6  樣點地價的容積率修正
不同容積率下的樣點地價,隻有修正到基準地價評估所設計的標準容積率下地價,才能用於基準地價評估。首先編製容積率修正係數表:
                             Pis
                         Kr=──
                          Pi
式中:Kr──容積率修正係數
          Pis──某一區域某一用途基準地價標準容積率下單位麵積平均地價
          Pi──某一區域某一用途在某一容積率時單位麵積的平均地價
對不同容積率情況下發生的交易地價,按下式將地價修正到標準容積率的價格:
               Pls=Kr×Pli
式中:Pls──修正到標準容積率時的宗地地價
      Pli──某一容積率下的宗地交易價格
      Kr──同前
4.5.2.7 樣點地價的其它修正
     根據交易地價資料情況,還可以進行如下修正:
    1. 交易情況修正:把交易情況不正常的樣點地價,修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價。協議出讓地價、暗箱操作地價、急買急賣地價等均屬不正常交易地價。
    2. 地價樓層分配修正:樣點資料若為大廈某層之建築售價,需根據地價樓層分配關係求出其基地價。
    3. 基礎設施配套程度修正:在不同基礎設施配套程度下的樣點地價,一定修正到基準地價評估所設定的基礎設施配套程度下的標準地價。
    4. 同一用途中不同用地細類修正:商業用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價,住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價,在沒有按細類評估基準地價時,要作用地細類的修正。
    等等。
4.5.2.8 樣點地價圖的繪製
    在有條件的城市,要在工作底圖上繪製樣點地價圖。
    1. 按商業、住宅、工業等不同用途分別作地價樣點資料分布圖;
    2. 土地級別界線和均質地域界線要反映在圖上;
    3. 直接在圖上表示地價,地價資料多時,采用分級圖表示地價點標準。
4.5.3  樣點數據檢驗和處理
4.5.3.1 樣點數據檢驗
    1. 同一土地級或均質地域中,同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質地域中樣本數量不能滿足總體檢驗的需要時,需對均質地域進行差別判別歸類,按類進行樣本總體同一性檢驗。
    2. 同一均質地域中,不同交易方式計算的樣本地價,也要通過樣本總體同一性的檢驗。
    3. 樣本總體檢驗規定參見4.4.3.3條中有關規定。
4.5.3.2  樣點數據處理
    1. 城市中商業中心區的地價最高區段,應單獨表示。
    2. 相同用途的樣點地價,在確定方差檢驗精度後,精度以外的數據作為異常數據剔除。方差檢驗規定參見4.4.3.3條中有關規定。
    3. 同一級別、均質地域中,不同交易方式下估算的樣點地價,當總體不一致時,以最有代表性,樣點數量多的作為基準地價評估的基礎資料。
4.5.3.3  數據整理
    將經過修正及樣本數據處理以後的樣點,按土地級、土地均質區域、土地用途和資料交易方式順序進行整理,並填表。
4.5.4  利用樣點地價評估區域或級別基準地價
4.5.4.1 用樣點地價評估區域或級別的基準地價
1. 有樣點區域或級別的基準地價評估
    A. 樣本數量的確定。按數理統計要求,合格樣本量最少應為影響因素數的4倍。
    B. 模型選擇及基準地價計算。在有樣點區域或級別內,可利用不同用途交易樣點地價的平均值作為該區域的基準地價。一般選擇下式計算區域或級別的基準地價

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